6 consejos imprescindibles si estás buscando un local para tu restaurante

A lo largo de nuestra experiencia desarrollando proyectos de restaurantes, nos hemos encontrado en varias ocasiones con un problema crítico para el futuro del negocio: la elección del local.

Hay proyectos muy bien pensados, con conceptos atractivos y buena gestión que acaban cerrando porque el local no se adapta a la normativa, por problemas con vecinos, expedientes anteriores…

Dejando al margen la elección de la zona, asunto que trataremos en otro post, existen ciertos aspectos que hay que tener muy en cuenta cuando estés buscando local.

  1. La Licencia de Actividad

Si ya tiene licencia: asegúrate de que está en vigor, el tipo de actividad que permite y las condiciones particulares que exige (acceso minusválidos, insonorización, horarios, aforo…) es posible que el local se encuentre en un periodo de recursos o pendiente de la visita técnica final. En algunos casos, los estatutos o acuerdos de la comunidad de vecinos pueden limitar el propio ámbito de la licencia.

-Si la licencia está tramitándose: revisa el estado del expediente y el tipo de licencia solicitada, así como de los requerimientos realizados por la administración.

-Si no tiene licencia o la tiene de otra actividad distinta a la que deseas desarrollar: consulta con un técnico la posibilidad de desarrollar la actividad deseada en el local. Existen muchas limitaciones urbanísticas, de medio ambiente, legales, zonas de protección acústica, etc que limitan y regulan los distintos tipos de actividad.

Si tiene permiso de terraza, revisa también el estado y tipo de la licencia (estacional o anual, n. de mesas y sillas).

  1. Multas y expedientes

Hay locales que arrastran multas de distintos tipos (ruido, basuras, horarios, etc) o tienen expedientes abiertos (terrazas ilegales, denuncias sanidad, etc). Visita la Agencia de Actividades de la Calle Bustamante 16 y habla siempre con la comunidad de vecinos.

  1. Reformas y adecuación del local

Siempre suponen una gran partida de gasto de la inversión total. Estudia bien con un técnico especializado las posibilidades y necesidades urbanísticas, legales y estructurales del local (exigencias de Patrimonio, insonorización, licencia de obras, medio ambiente, climatización, colocación de salida de humos, etc)

  1. El traspaso

Los tres elementos más importantes para valorar un traspaso son:

Licencia y contrato: asegúrate de que la licencia de actividad está en orden y que se corresponde con el negocio que vamos a desarrollar. Además, estudia bien el contrato de alquiler, valora el tiempo restante del mismo, las posibles subidas de precio, el pago de tasas e impuestos y la existencia de derecho de traspaso cuando finalice. Si es posible, contacta directamente con la propiedad antes de decidir.

Inmovilizado: en ocasiones el traspaso incluye maquinaria de cocina y/o mobiliario de sala. Revisa el estado de la maquinaria con un técnico especializado (extracción de humos, cámaras, cocina, aire acondicionado, etc) y pide un inventario detallado de todo el equipamiento incluido en el traspaso.

-Fondo de comercio; es el elemento más subjetivo a la hora de valorar el traspaso. En general este será mayor cuanto más parecido sea el concepto que pretendas implantar al que existía previamente. Si el traspaso es también de la sociedad, revisa deudas contraídas de la misma (proveedores y personal), los contratos y acuerdos contraídos (cerveceras) y los impuestos o créditos fiscales pendientes.

  1. Plan viabilidad por local

Tanto el aforo, como la localización, el horario y la distribución del local, condicionarán la operativa y la rentabilidad de tu negocio. Haz un estudio de viabilidad teniendo en cuento estos elementos para estimar los ingresos y gastos (zona residencial/oficinas, destino/paso, accesibilidad, key planning) y las necesidades operativas (personal necesario, zona de desbarase y pase, espacio de almacenamiento, zonas de reparto, cuarto basuras, capacidad cocina, etc). Calcula que el precio del alquiler deberá suponer alrededor del 10% de tu facturación mensual bruta.

Además, te recomendamos que a la hora de estimar las ventas, seas conservador y estreses el modelo de forma que calcules el punto de equilibrio con un escenario pesimista. No dependas de que el local esté todos los días lleno para ser rentable.

  1. Infórmate

Obtén toda la información que puedas antes de firmar. Pregunta  siempre por los motivos del traspaso y si es posible pide números de facturación así como estimaciones de gastos y consumos mensuales (agua, electricidad, etc). Aprende de los errores de los demás, consulta con el personal de la zona, estudia el tipo de público, la oferta hostelera, los horarios de los locales adjuntos, el ticket medio, las opiniones en redes sociales, etc.

Antes de firmar consulta siempre con expertos y pide consejo. Revisa bien licencias, trámites burocráticos, y todos los aspectos legales y económicos del local.

Si tienes cualquier duda, puedes contactar con nosotros.

Artículo escrito por The FoodManager en colaboración con

Jose Ramon Otero (Arquitecto especialista COAM 14488).

 

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